Uthyrning i andra hand

Bostadsrättshavare som önskar upplåta (hyra ut) sin lägenhet måste ha skriftligt tillstånd av styrelsen.

(English version of this most important information can be found here)

Blanketter finner du längre ner på sidan.

Har du andra frågor till styrelsen om andrahandsupplåtelse? Kontakta styrelsen här.

Är du osäker på ditt lägenhetsnummer se denna information.

Allmänt

Du kan bara upplåta din garageplats i andra hand i samband med uthyrning av din lägenhet och då endast till samma hyresgäst som lägenheten.

Den totala tiden från att du skickar in ansökningshandling tills du erhåller godkännande är ca två veckor förutsatt att ansökan är korrekt och fullständig. 

Notera att föreningen varje månad tar ut en administrativ avgift vid upplåtelse i andra hand.

Giltiga skäl

Vanliga skäl till att upplåta sin bostad och som är giltiga är:

  • Arbete på annan ort eller utomlands. Godkänns som längst tre år med högst ett år i taget.
  • Studier på annan ort eller utomlands. Godkänns lika länge som studierna pågår med högst ett år i taget.
  • Uthyrning till närstående. Godkänns som längst tre år med högst ett år i taget.
  • Provboende som sambo. Godkänns som längst ett år med högst sex månader i taget.
  • Inväntar planerad flytt inför pensionering. Godkänns som längst två år med högst ett år i taget.
  • Längre utlandsvistelse (tre månader eller längre).
  • Tillfälligt godkänns också "vikande marknad" som betyder att lägenheten varit ute till försäljning under en längre tid. Godkänns som längst ett år med högst sex månader i taget. 

Bostadsrättshavaren ska ha för avsikt att återvända till lägenheten för att kunna åberopa ovanstående skäl.

Definitionen för annan ort anses vara minst 8 mils pendlingsavstånd enkel väg och minst 90 minuters restid.

Om skäl för upplåtelse är kända redan vid förvärv av lägenheten kan styrelsen komma anse dessa skäl vara svaga och avslå ansökan.

Avgift

Föreningen tar ut en administrativ avgift som från och med 2024 är 239:- per påbörjad kalendermånad under hela upplåtelsen.

Avgiften justeras varje år och baserat på fem procent av aktuellt prisbasbelopp per år. För 2024 är denna avgift 2.865:- dvs 239:- per månad (var 5.350:- för 2023).

Inga övriga avgifter tas ut, varken vid upplåtelsens början eller avslut.

Rutin

Följande rutin tillämpas vid upplåtelse av lägenhet:

Bostadsrättshavare

  • Skriver en ansökan om tillstånd till andrahandsupplåtelse med namngiven hyresgäst. Använd gärna blanketten nedan och använd rätt lägenhetsnumrering.
  • Skaffar kopior på arbetsgivarintyg, studieintyg eller läkarintyg som stödjer skäl att upplåta i andra hand. Alternativt fyller i ett intyg för provsamboende.
  • Skicka ansökningshandling samt intyg till vår förvaltare på adressen support@nordiclife.se.
  • Hyresavtal kan skrivas före tillstånd ges men ska då innehålla skrivelse om att avtalet endast är giltigt när tillstånd erhållits från föreningen.

Förvaltaren

  • Registrerar handlingarna.
  • Tillställer styrelsen handlingarna.

Styrelsen

  • Fattar beslut om att bevilja eller avslå ansökan baserat på angivna skäl (se ovan).

Förvaltaren

  • Underrättar sökanden om styrelsens beslut att godkänna eller avslå ansökan.

Bostadsrättshavare

  • Skriver avtal om upplåtelse av bostadsrättslägenhet i andra hand (hyreskontrakt) med den föreslagna hyresgästen. Använd gärna blanketten nedan.
  • Tillstånd för andrahandsupplåtelse ska bifogas avtalet till hyresgästen. 
  • Skickar kopia på avtal till vår förvaltare på adressen support@nordiclife.se.
  • Kontrollerar med sitt försäkringsbolag om någon extra försäkring behövs. Föreningen har en bostadsrättstilläggsförsäkring.
  • Folkbokför sig på sin nya adress.
  • Anmäler adressändring och eftersändning av post.
  • Eventuellt ger någon fullmakt att företräda i kontakter med föreningen, t ex vid längre utlandsvistelser.
  • Om lägenheten upplåtese möblerad så gör en lista över alla möbler och lösöre i lägenheten.
  • Informerar hyresgästen om föreningens stadgar, trivselregler och Orangeriets regler samt ser till att all löpande information från föreningen även tillställs hyresgästen.

Förvaltaren

  • Registrerar handlingarna.
  • Registrerar särskild aviadress enligt bostadsrättshavarens önskemål.
  • Anslår hyresgästens namn på dörr, postbox, trapphus samt porttelefon.
  • Aviserar bostadsrättshavaren som vanligt varje månad men med en extra administrativ avgift.

Vid upplåtelsens slut

Det är bostadsrättshavarens ansvar att på nytt ansökan om tillstånd till andrahandsupplåtelse. Styrelsen kommer anse att bostadsrättshavaren åter bor i lägenheten och förvaltaren kommer återigen anslå bostadsrättshavarens namn på dörr, postbox, trapphus samt porttelefon.

Se till att hyresgästen avför sig som folkbokförd på lägenheten, annars kan styrelsen komma anse att det pågår en otillåten andrahandsupplåtelse. Om hyresgästen inte gör detta självmant behöver du snarast anmäla detta till Skatteverket och styrelsen.

Om upplåtelsen behöver förlängas

Skicka i god tid innan hyrestidens avslut in en ny ansökan enligt rutinen ovan.

Om du behöver byta hyresgäst 

Om en ny andrahandshyresgäst ska flytta in ska en ny ansökan skickas in enligt rutinen ovan, även om detta sker under den period som tillstånd redan beviljats för.

Skicka så fort som möjlig in en ny ansökan enligt rutinen ovan. Normalt godkänner styrelsen endast samma period som redan beviljats tillstånd för men är det kort tid kvar på hyresperioden kan detta diskuteras. Hör av dig till styrelsen med just ditt fall. 

Se till att den famla hyresgästen avför sig som folkbokförd på lägenheten. Om hyresgästen inte gör detta självmant behöver du snarast anmäla detta till Skatteverket och styrelsen.

Om upplåtelsen avslutas i förtid

Det är bostadsrättshavarens ansvar att meddela föreningens förvaltare om andrahandsupplåtelsen kommer avbrytas i förtid. Gör detta i god tid innan månadsslut. Om inte kommer föreningen anse att upplåtelsen pågår under perioden som angetts på ansökan. 

Se till att hyresgästen avför sig som folkbokförd på lägenheten. Om hyresgästen inte gör detta självmant behöver du snarast anmäla detta till Skatteverket och styrelsen. Är hyresgästen fortfarande folkbokförd på lägenheten kommer styrelsen anse att andrahandsupplåtelsen fortfarande pågår.

Administrativ avgift kommer fortsättas tas ut om du inte meddelat att andrahandsupplåtelsen avbrutits i förtid.

Hur länge gäller hyresavtalet?

Skriv in i avtalet under vilken tid det gäller. Tänk också på att synkronisera uthyrningstiden i ditt kontrakt med andrahandshyresgästen med den tidsperiod som styrelsen har godkänt. Har ni inte reglerat hyrestidens längd gäller hyresavtalet tillsvidare. Någon måste då säga upp avtalet för att det ska upphöra att gälla.

Är avtalet skrivet på bestämd tid så upphör det automatiskt när hyrestiden går ut, utan att det behöver sägas upp. Men även ett avtal på bestämd tid kan sägas upp i förtid. För hyresgästen gäller en uppsägningstid om en månad. För hyresvärden, det vill säga du som bostadsrättshavare, gäller en uppsägningstid om tre månader. En uppsägning räknas alltid från nästkommande månadsskifte. Det innebär att om ett hyresavtal sägs upp den 22 september så börjar uppsägningstiden att löpa från och med den 1 oktober. Uppsägningstidens längd från respektive part är densamma både vid uppsägning av ett tillsvidareavtal och vid förtida uppsägning av ett tidsbestämt avtal.

Andrahandshyresgästen har aldrig rätt att få hyresavtalet förlängt mot bostadsrättshavarens vilja, oavsett hur länge han eller hon har bott i lägenheten. Säger bostadsrättshavaren upp avtalet är hyresgästen skyldig att flytta vid uppsägningstidens slut.

Om andrahandshyresgästen inte sköter sina åtaganden under hyrestiden gäller hyreslagens regler. Det innebär att om hyran inte betalas i tid, om lägenheten inte vårdas eller om hyresgästen stör sina grannar kan hyresgästen sägas upp omedelbart, under förutsättning att det sker på det sätt som anges i hyreslagen.

Allmänt om upplåtelse

Det finns en särskild lag vid andrahandsupplåtelse av en bostadsrätt; lagen om uthyrning av egen bostad. Denna gäller dock bara när bostadsrättshavaren hyr ut en lägenhet, inte flera, och berör bara förhållandet mellan bostadsrättshavaren och hyresgästen. Relationen mellan föreningen och bostadsrättshavaren vid andrahandsupplåtselse regleras av bostadsrättslagen och föreningens stadgar.

Andrahandsupplåtselse eller inneboende?

Det är inte i alla lägen självklart när ett ärende ska betraktas som uthyrning i andra hand eller om medlemmen har en inneboende. En bedömning får göras från fall till fall. Det som framförallt avgör är om bostadsrättshavaren fortfarande bor och använder lägenheten som bostad eller om han eller hon har lämnat över lägenheten till någon annan person under en viss tid utan att själv vistas där. Om bostadsrättshavaren tar ut en hyra eller inte har inte med saken att göra. För att ha en inneboende i sin bostadsrätt krävs inget tillstånd från föreningens styrelse, vilket däremot en andrahandsupplåtselse gör.

Ansökan om upplåtelse

Om en medlem önskar upplåta sin bostadsrätt i andra hand krävs det enligt Bostadsrättslagen ett tillstånd från styrelsen. Ansökan ska ske skriftligen. I ansökan ska det anges hur lång tid lägenheten ska upplåtas, skälet till att medlemmen vill upplåta lägenheten i andra hand och vem som kommer att bo i lägenheten under tiden. Om en ny andrahandshyresgäst ska flytta in ska en ny ansökan skickas in, även om detta sker under den period som tillstånd redan beviljats för.

Skäl för upplåtelse

Enligt Bostadsrättslagen krävs att bostadsrättshavaren uppvisar skäl för upplåtelse. Att exempelvis köpa en lägenhet och sedan upplåta den för att tillgodogöra sig hyra, utan att själv avse bo i lägenheten, behöver inte godtas av bostadsrättsföreningen. Skäl som från början var godtagbara, kan tappa bäring över tid.

Allra vanligaste orsaken till att någon vill upplåta sin bostadsrätt i andra hand är att bostadsrättshavaren vill prova på ett sammanboende, ska studera eller arbeta på annan ort under en tid. Dessa skäl är godtagbara och uthyrning i andra hand bör beviljas. Andra giltiga skäl kan vara om bostadsrättshavaren behöver vistas en längre tid på sjukhus eller vårdhem.

Ytterligare omständigheter som betraktas som giltiga

Det finns ytterligare omständigheter som betraktas som giltiga. Har man köpt en bostadsrätt i syfte att bosätta sig i den när man går i pension och om detta ligger några år fram i tiden har personen rätt att upplåta bostaden fram till dess. En medlem har också rätt att upplåta en bostadsrätt i andra hand till sina barn. Några definitioner om barnens ålder eller uthyrningstidens längd ges inte av lagstiftarna och en skälighetsbedömning får därför göras. Hyr barnen lägenheten för att de ska få möjlighet att komma ut på bostadsmarknaden? Rör det sig om de allra sista yrkesverksamma åren inför pensioneringen? Svaren på dessa frågor påverkar bedömningen.

Hur beslutet fattas

Beslut om uthyrning i andra hand och för hur lång tid tillståndet gäller fattas preliminärt av styrelsen och det formella belsutet tas på nästkommande styrelsesammanträde. I båda fallen ska beslutet protokollföras. Svaret sänds skriftligen till bostadsrättshavaren.

Om styrelsen inte godkänner andrahandsupplåtelsen kan bostadsrättshavaren få frågan kostnadsfritt och opartiskt prövad i Hyres- och arenendenämnden i Göteborg. I de fall Hyresnämnden beviljar medlemmen tillstånd till uthyrning i andra hand lämnas alltid ett tidsbegränsat beslut. Styrelsen kommer följa Hyresnämndens utslag. Information om processen samt blankett för ansökan hos Hyresnämnden finns här

Tidsbegränsat tillstånd

Alla tillstånd att upplåta i andra hand kommer tidsbegränsas till maximalt ett år. Då har föreningen möjlighet att följa upp om utlandstjänstgöringen eller studierna har avbrutits. Är förutsättningarna desamma som vid den ursprungliga ansökan finns det många gånger anledning att förlänga tillståndet för ytterligare ett år. Den totala tiden som andrahandsupplåtelse bör godkännas beror på vilket skäl som ligger till grund för ansökan. Vid provsamboende brukar som huvudregel högst ett år accepteras, men vid studier på annan ort kan det handla om flera år beroende på hur lång utbildningen är.

Vill du upplåta lägenheten under mer än två år kommer styrelsen med största sannolikhet avslå din ansökan. Du kan då vända dig till Hyresnämnden.

Avgift vid andrahandsupplåtelse

Föreningen har enligt Bostadsrättslagen rätt att ta ut en administrativ avgift på tio procent av ett prisbasbelopp per år. 

Avgiften är till för att täcka de extra kostnader som andrahandsupplåtelser ger föreningen. Det är alltså kostnader som föreningen behöver betala vår ekonomiska och tekniska förvaltare.

Anledningen till avgiften är likabehandlingsprincipen som styrelsen måste följa, dvs att ingen medlem ska gynnas eller missgynnas av ett beslut, i detta fall styrelsens beslut att tillåta en andrahandsupplåtelse.

Skulle styrelsen stryka avgiften för en enskild medlem så skulle det innebära att styrelsen inte behandlar alla medlemmar medlemmar lika. Skulle styrelsen stryka den för alla andrahandsupplåtelser skulle det innebära att alla medlemmar är med och betalar för de extra kostnader som andrahandsupplåtelserna skapar.

Ansvar för lägenheten

Även när lägenheten är uthyrd i andra hand är bostadsrättshavaren alltid ansvarig gentemot föreningen för alla sina förpliktelser, exempelvis att månadsavgiften betalas i rätt tid, att grannarna inte utsätts för störningar och att vårdnadsplikten gentemot bostadsrättsföreningen upprätthålls. Föreningen har ingen juridisk eller ekonomisk relation till andrahandshyresgästen. Om något händer kan föreningen skicka en anmodan om rättelse eller ekonomiskt krav till bostadsrättshavaren. Det är då bostadsrättshavarens ansvar att säkerställa att problemet upphör. Föreningen rekommenderar att hyresavtalet reglerar den juridiska och ekonomisk relation till hyresgästen

Det är dock viktigt att styrelsen har kontaktuppgifter till andrahandshyresgästen. I det dagliga arbetet i föreningen kan det finnas tillfällen när styrelsen behöver prata med andrahandshyresgästen eller komma in i lägenheten för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för. En bra rutin vid andrahandsupplåtelse är därför att bostadsrättshavaren förser styrelsen med namn och övriga kontaktuppgifter innan andrahandshyresgästen flyttar in i lägenheten. Är medlemmen inte är nåbar under perioden som lägenheten är uthyrd i andra hand, till exempel om han eller hon befinner sig utomlands, är det lämpligt att kräva att bostadsrättshavaren utser en kontaktperson med fullmakt. Alltså en person som styrelsen kan kontakta om något händer och som har rätt att agera i medlemmens ställe. 

Korttidsuthyrning

Det finns ingen regel i bostadsrättslagen som säger att korttidsuthyrning via förmedlingsföretag som Airbnb eller liknande är förbjudet. Avgörande är om lägenheten nyttjas självständigt av någon annan än bostadsrättshavaren.

Lagen om uthyrning av egen bostad (Privauthyrningslagen) gäller inte om syftet med uthyrningen är att hyresgästen ska använda lägenheten för fritidsändamål.

Av hyresnämndens praxis framgår att korttidsuthyrning via förmedlingsföretag är att betrakta som hotellverksamhet av kommersiell natur, vilket är någonting som bostadsrättsföreningar inte behöver godkänna.

Generellt medger styrelsen inte tillstånd till andrahandsupplåtelse för korttidsuthyrning. Som kort tid räknas kortare än en (1) sammanhängande månad.

Otillåten uthyrning i andra hand

Om någon hyr eller lånar ut en lägenhet i andra hand utan tillåtelse måste föreningen agera snabbt. Från det att föreningen fått kännedom om uthyrningen måste man inom två månader skicka en skriftlig anmodan om rättelse till sin medlem, annars anses föreningen ha accepterat andrahandsupplåtelsen genom att inte vidta några åtgärder. När bostadsrättshavaren får brevet har han eller hon tre alternativ. Antingen att ansöka hos föreningen eller hyresnämnden om lov att upplåta bostaden i andra hand eller att se till att uthyrningen upphör. Uthyrning utan styrelsens tillstånd eller tillstånd från hyresnämnden kan få stora konsekvenser för bostadsrättshavaren. Det kan resultera i att rätten till lägenheten förverkas, alltså att medlemmen blir uppsagd och bostadsrätten tvångsförsäljs.

Vad är skälig hyra för en bostadsrätt?

En skälig hyra för en bostadsrätt ska inte överstiga summan av:

Kapitalkostnad

Detta ska beräknas som en årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, i regel 3%. Här förutsätter man att du har kapital bundet i bostaden och därmed rätt till en årlig avkastningsränta. Det spelar alltså ingen roll om bostaden är belånad eller inte eftersom räntan är hypotetisk och inte kopplad till dina faktiska kostnader.

Exempel: (3 000 000 kr * 0,03) / 12 månader = 7 500 kr

Avgifter bostadsrättsföreningen

Den avgift du varje månad betalar till bostadsrättsföreningen och som på din månadsavi benämns "Avgift bostadsrätt".

Observera att avgift för vattenförbrukning inte räknas med i denna kostnad.

Exempel: 2 500 kr / månad = 2 500 kr

Driftkostnad

Kostnader för försäkring, el och varmvatten samt om du betalar mer för bredband och TV än det som ingår i avgiften till föreningen.

Exempel: 500 kr / månad = 500 kr

Ersättning möbelslitage

Det är viktigt att inga övriga möbler ska behövas för att hyresgästen ska kunna flytta in, annars räknas lägenheten inte som möblerad.

Bör inte överstiga 15% av kostnaden för kapital och avgift.

Exempel: (7 500 kr + 2 500 kr) * 0.15 = 1 500 kr

Exempel på skälig hyra

I exemplen ovan är alltså den skäliga hyran :

7 500 kr + 2 500 kr + 500 kr + 1 500 kr = 12 000 kr / månad

Du kan inte bli återbetalningsskyldig

Den nya lagen för privatuthyrning innebär att du som hyresvärd inte kan bli återbetalningsskyldig om du har tagit ut en oskäligt hög hyra. Hyresnämnden kan, på hyresgästens begäran, endast kräva en sänkning på framtida hyror om de beslutar att hyran varit för hög.

Vilken säkerhet kan jag begära?

Du kan begära en säkerhet av den du ska hyra ut till. Det kan vara en borgen eller annan ekonomisk garanti. En enkel metod är att ta en extra månadshyra i förskott (deposition) som betalas tillbaka när hyresförhållandet upphört.